Trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư bất động sản, tình trạng dự án đội vốn là một trong những vấn đề khiến nhiều chủ đầu tư đau đầu nhất. Không ít công trình ban đầu được dự toán ở mức vài tỷ đồng nhưng sau khi hoàn thành lại phát sinh thêm 30–50%, thậm chí cao hơn nhiều so với ngân sách dự kiến. Điều đáng nói là phần lớn nguyên nhân không đến từ biến động thị trường mà xuất phát từ những sai lầm trong khâu chuẩn bị, thiết kế và quản lý dự án. Dù là công trình nhà ở, khu nghỉ dưỡng hay mô hình kinh doanh dịch vụ như thi công cafe sân vườn, các rủi ro về đội vốn luôn hiện hữu nếu chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không có chiến lược triển khai phù hợp. Đặc biệt, đối với các dự án có tính đặc thù cao như thiết kế villa nghỉ dưỡng hoặc thi công trọn gói villa, việc kiểm soát ngân sách ngay từ đầu đóng vai trò quyết định đến hiệu quả đầu tư và khả năng sinh lời trong tương lai.
Không xác định rõ mục tiêu đầu tư ngay từ đầu
Sai lầm đầu tiên và cũng là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tình trạng đội vốn là chủ đầu tư không xác định rõ mục tiêu sử dụng công trình.
Nhiều dự án khởi động với ý tưởng khá chung chung như xây villa nghỉ dưỡng, mở quán cafe sân vườn hoặc đầu tư khu lưu trú. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, chủ đầu tư liên tục thay đổi công năng, quy mô hoặc phong cách thiết kế. Điều này kéo theo hàng loạt điều chỉnh về kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và nội thất.
Ví dụ, một dự án thi công cafe sân vườn ban đầu chỉ hướng đến mô hình cà phê đơn giản nhưng sau đó bổ sung hồ cá Koi, khu vui chơi trẻ em hoặc sân khấu ngoài trời. Những thay đổi này làm phát sinh chi phí đáng kể và ảnh hưởng đến toàn bộ kế hoạch tài chính ban đầu.
Vì vậy, việc xác định rõ mục tiêu đầu tư ngay từ giai đoạn đầu là điều kiện tiên quyết để kiểm soát ngân sách hiệu quả.
Đầu tư thiết kế sơ sài để tiết kiệm chi phí
Một số chủ đầu tư cho rằng chi phí thiết kế là khoản có thể cắt giảm. Đây là quan điểm sai lầm dẫn đến nhiều hệ lụy trong quá trình thi công.
Khi hồ sơ thiết kế không đầy đủ hoặc thiếu chi tiết, nhà thầu thường phải xử lý nhiều vấn đề trực tiếp tại công trường. Điều này không chỉ làm kéo dài tiến độ mà còn phát sinh các khoản chi phí ngoài dự toán.
Đối với các dự án thiết kế villa nghỉ dưỡng, yêu cầu về thẩm mỹ, công năng và trải nghiệm không gian rất cao. Nếu bản vẽ không được nghiên cứu kỹ, chủ đầu tư có thể phải thay đổi vật liệu, điều chỉnh mặt bằng hoặc sửa chữa nhiều hạng mục sau khi đã thi công.
Chi phí sửa chữa trong giai đoạn xây dựng luôn cao hơn rất nhiều so với việc đầu tư bài bản cho thiết kế ngay từ đầu.
Không khảo sát hiện trạng khu đất kỹ lưỡng
Khảo sát địa hình và địa chất là bước quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ.
Nhiều chủ đầu tư chỉ đánh giá khu đất bằng quan sát trực quan mà không tiến hành khảo sát chuyên sâu. Hậu quả là khi thi công mới phát hiện nền đất yếu, địa hình phức tạp hoặc hệ thống thoát nước không phù hợp.
Trong các dự án villa nghỉ dưỡng ven đồi hoặc ven biển, những yếu tố này có thể làm tăng đáng kể chi phí móng, kè chắn, xử lý nền hoặc chống sạt lở.
Tương tự, đối với các công trình thi công cafe sân vườn, việc không khảo sát kỹ hiện trạng có thể dẫn đến phát sinh chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng hoặc xử lý hệ thống thoát nước sau này.
Liên tục thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án đội vốn từ 30–50%.
Không ít chủ đầu tư khi xem bản vẽ cảm thấy hài lòng nhưng đến giai đoạn thi công lại muốn bổ sung hoặc thay đổi nhiều chi tiết. Những điều chỉnh tưởng như nhỏ như thay đổi vật liệu, mở rộng diện tích hồ bơi, nâng cấp nội thất hoặc thay đổi mặt tiền đều có thể kéo theo hàng loạt chi phí phát sinh.
Ngoài chi phí trực tiếp, việc thay đổi thiết kế còn ảnh hưởng đến tiến độ thi công, nhân công và vật tư đã đặt hàng trước đó.
Đối với các công trình thiết kế villa nghỉ dưỡng, những thay đổi giữa chừng thường gây lãng phí lớn do liên quan đến nhiều hạng mục kỹ thuật phức tạp.
Chọn nhà thầu giá rẻ thay vì nhà thầu phù hợp
Tâm lý lựa chọn đơn vị báo giá thấp nhất là một trong những sai lầm phổ biến của nhiều chủ đầu tư.
Mức giá thấp đôi khi đi kèm với:
- Hồ sơ dự toán thiếu chi tiết.
- Vật liệu không đúng cam kết.
- Thiếu kinh nghiệm thi công.
- Quản lý công trường yếu kém.
- Phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện.
Nhiều trường hợp chủ đầu tư tưởng rằng tiết kiệm được vài trăm triệu đồng ban đầu nhưng cuối cùng phải chi thêm hàng tỷ đồng để sửa chữa hoặc hoàn thiện công trình.
Thay vì chỉ quan tâm đến giá, chủ đầu tư nên đánh giá năng lực tổng thể của nhà thầu thông qua kinh nghiệm, quy trình làm việc, hồ sơ năng lực và các dự án đã thực hiện.
Xem thêm: Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì trước khi xây dựng Villa?
Không lựa chọn mô hình thi công trọn gói
Một nguyên nhân khác khiến ngân sách khó kiểm soát là việc thuê nhiều đơn vị khác nhau cho từng hạng mục.
Khi thiết kế, xây dựng, nội thất và cảnh quan được giao cho nhiều nhà thầu riêng biệt, nguy cơ phát sinh mâu thuẫn kỹ thuật và chồng chéo trách nhiệm rất cao.
Đây là lý do ngày càng nhiều chủ đầu tư lựa chọn dịch vụ thi công trọn gói villa. Mô hình này giúp đồng bộ từ thiết kế đến thi công, giảm thiểu sai sót và dễ dàng kiểm soát chi phí hơn.
Ngoài ra, nhà thầu tổng thể thường có khả năng lập kế hoạch ngân sách chính xác hơn nhờ nắm rõ toàn bộ phạm vi công việc.
Không dự phòng ngân sách phát sinh
Một sai lầm nghiêm trọng khác là xây dựng kế hoạch tài chính quá sát với nguồn vốn hiện có.
Trong thực tế, bất kỳ dự án nào cũng có khả năng phát sinh do:
- Biến động giá vật liệu.
- Thay đổi yêu cầu kỹ thuật.
- Điều kiện thời tiết.
- Điều chỉnh thiết kế.
- Chi phí vận chuyển.
Nếu không có khoản dự phòng, chủ đầu tư dễ rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình.
Các chuyên gia thường khuyến nghị dành từ 10–20% tổng vốn đầu tư làm quỹ dự phòng để xử lý các tình huống ngoài kế hoạch.
Thiếu kiểm soát vật liệu và khối lượng thi công
Một số chủ đầu tư hoàn toàn giao phó công trình cho nhà thầu mà không có cơ chế kiểm soát cụ thể.
Điều này dẫn đến nguy cơ:
- Sử dụng vật liệu không đúng chủng loại.
- Lãng phí vật tư.
- Tính sai khối lượng.
- Phát sinh công việc ngoài hợp đồng.
Đặc biệt đối với những dự án có quy mô lớn như villa nghỉ dưỡng hoặc khu cafe sân vườn, chi phí vật liệu thường chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng mức đầu tư.
Việc kiểm soát chặt chẽ vật tư và khối lượng thi công sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ đội vốn.
Xem nhẹ vai trò của quản lý dự án
Nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng chỉ cần có nhà thầu là đủ. Tuy nhiên, một công trình muốn vận hành hiệu quả cần có hoạt động quản lý dự án chuyên nghiệp.
Quản lý dự án giúp:
- Theo dõi tiến độ.
- Kiểm soát ngân sách.
- Đánh giá chất lượng.
- Phối hợp giữa các bên liên quan.
- Giải quyết các vấn đề phát sinh.
Khi thiếu sự giám sát chặt chẽ, các sai sót nhỏ có thể tích tụ thành những khoản chi phí rất lớn trong tương lai.
Đây là lý do các dự án chuyên nghiệp luôn dành nguồn lực cho công tác quản lý và điều phối xuyên suốt quá trình triển khai.
Dự án đội vốn 30–50% không phải là hiện tượng hiếm gặp trong lĩnh vực xây dựng, nhưng phần lớn đều xuất phát từ những sai lầm có thể phòng tránh được. Từ việc xác định mục tiêu đầu tư không rõ ràng, thiết kế sơ sài, thay đổi phương án liên tục cho đến lựa chọn nhà thầu không phù hợp, tất cả đều có thể tạo ra những khoản phát sinh ngoài dự kiến. Đặc biệt với các dự án đòi hỏi mức đầu tư lớn như thiết kế villa nghỉ dưỡng, thi công cafe sân vườn hay thi công trọn gói villa, việc chuẩn bị kỹ lưỡng và kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu là yếu tố quyết định thành công. Một chiến lược đầu tư bài bản không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo công trình đạt chất lượng cao, hoàn thành đúng tiến độ và mang lại hiệu quả kinh tế bền vững trong dài hạn.
